O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu uma decisão fundamental que traz mais agilidade e segurança jurídica para proprietários (locadores) que precisam entrar com Ações de Despejo por Falta de Pagamento combinadas com Cobrança de Dívidas.
A controvérsia central analisada pelo STJ era: É necessário que o proprietário liste, de forma detalhada e pormenorizada, cada conta de aluguel e encargos (como IPTU, condomínio, água, luz) que vencer durante o processo para poder cobrá-las na condenação final?
A resposta do STJ foi dando provimento ao recurso especial (REsp n. 2091358 – DF).
Os contratos de locação geram prestações sucessivas (obrigações que se repetem periodicamente, como o pagamento mensal do aluguel e dos encargos).
O STJ estabeleceu que, em uma Ação de Despejo com Cobrança, as prestações periódicas relativas aos encargos locatícios devem ser consideradas incluídas no pedido, independentemente de o autor (proprietário) ter declarado isso expressamente de forma pormenorizada na petição inicial.
Isso significa que o pedido de condenação às parcelas vencidas no curso da demanda deve ser considerado implícito. O tribunal decidiu que é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos (os que vão vencer) até a efetiva desocupação do imóvel.
Esta conclusão se baseia na aplicação do Artigo 323 do Código de Processo Civil (CPC), que trata justamente das obrigações em prestações sucessivas.
A decisão do STJ ressalta que a pretensão exposta na petição inicial deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática. Ou seja, o juiz deve levar em conta todo o conteúdo da peça judicial, e não apenas o capítulo específico onde o autor lista formalmente os pedidos.
No caso analisado, o autor havia solicitado, de forma expressa, a condenação ao pagamento de “todas as obrigações vencidas (…) e das vincendas até a efetiva desocupação do imóvel”. Além disso, ele fez referência às cláusulas contratuais que detalhavam as responsabilidades do inquilino (como despesas com condomínio, telefone, água, luz, IPTU etc.).
Para o STJ, essa referência ao contrato de locação já é suficiente para identificar plenamente as obrigações demandadas, pois o inquilino (locatário) tem pleno conhecimento de suas responsabilidades contratuais.
A inclusão automática das dívidas que vencem durante o processo (aluguéis e encargos acessórios) é vista como um avanço para a efetividade e economia processual.
O Tribunal argumentou que proibir a inclusão desses débitos obrigaria o proprietário a ajuizar novas demandas judiciais continuamente, baseadas na mesma relação contratual, o que fomentaria a litigiosidade e sobrecarregaria o Judiciário.
Portanto, a condenação do locatário a todos os encargos locatícios, mesmo sem uma discriminação exaustiva de cada um no capítulo dos pedidos da petição inicial, é plenamente compatível com a lei.
O que isso significa na prática:
- Para o Proprietário: Maior eficiência. Ao entrar com a ação de despejo e cobrança, ele garante a cobrança de toda a dívida acumulada até o dia em que o imóvel for efetivamente desocupado, evitando a necessidade de ajuizar várias ações ao longo do tempo.
- Para o Inquilino: O locatário já possui pleno conhecimento das suas obrigações conforme o contrato que assinou, garantindo-se, assim, o exercício do contraditório.
Esta decisão reforça a jurisprudência do STJ e assegura que, em ações de despejo, a Justiça adote uma visão prática e sistêmica do contrato de locação.
