Em recente julgamento (REsp nº 2225450), o Superior Tribunal de Justiça reafirmou entendimento relevante para as ações de despejo fundadas na falta de pagamento: a quitação dos valores inicialmente indicados na petição inicial não impede, por si só, a rescisão do contrato de locação.
A análise judicial, nesses casos, não deve se limitar ao débito apontado no momento do ajuizamento da demanda. Ao contrário, também devem ser considerados o comportamento anterior do locatário, a regularidade – ou irregularidade – com que vinha cumprindo suas obrigações contratuais, bem como sua conduta após o início do processo. Em outras palavras, a controvérsia não se esgota na existência de um débito isolado, mas exige a apreciação do contexto fático mais amplo em que se desenvolveu a relação locatícia.
A Lei do Inquilinato prevê, nas ações de despejo por falta de pagamento, a possibilidade de o locatário purgar a mora, isto é, efetuar o pagamento do débito nos termos legais para evitar a rescisão da locação. Trata-se de mecanismo destinado à preservação do contrato quando há efetiva intenção de regularização por parte do devedor. O STJ, contudo, ressaltou que esse instituto não pode ser compreendido de forma automática ou desvinculada de sua finalidade.
Se a purga da mora existe para viabilizar a continuidade da locação em situações compatíveis com a boa-fé, ela não pode ser invocada como expediente formal em hipóteses de inadimplemento reiterado, nas quais o atraso deixa de ser episódico e passa a representar traço constante da execução contratual.
Sob essa perspectiva, o Tribunal entendeu que a persistência de atrasos ao longo da ação esvazia a eficácia prática da purga da mora. Ainda que o locatário tenha promovido o pagamento dos valores inicialmente cobrados, isso não basta para afastar o despejo quando o conjunto dos fatos demonstra inadimplência continuada.
No mesmo contexto, o julgado também sinaliza que a utilização da caução não se confunde com a quitação apta a descaracterizar a mora para fins de impedir a rescisão contratual. O que se examina, em essência, é se houve verdadeira recomposição da relação obrigacional ou apenas satisfação parcial e insuficiente do débito, incapaz de restabelecer a normalidade do vínculo locatício.
Outro aspecto relevante do precedente está no reconhecimento de que, nas demandas dessa natureza, o pedido de despejo e o pedido de rescisão contratual mantêm relação de inerência lógica e jurídica. Isso significa que a pretensão de desocupação do imóvel pressupõe o desfazimento do vínculo locatício, assim como a rescisão do contrato, por inadimplemento, conduz naturalmente à desocupação.
Nessa linha, o julgamento prestigia uma leitura sistemática da petição inicial, afastando excessos formalistas e reconhecendo que nem sempre será necessário reproduzir de forma estanque e repetitiva pedidos que, pela própria estrutura da ação, já se encontram logicamente compreendidos uns nos outros.
Para locadores, a decisão reforça que o pagamento superveniente do débito não torna necessariamente sem objeto a ação ajuizada, sobretudo quando os elementos do processo revelam mora habitual e descumprimento persistente das obrigações assumidas. Para locatários, o precedente serve de advertência no sentido de que a purga da mora exige efetiva regularização da relação contratual, e não simples pagamento pontual desacompanhado de adimplemento subsequente.
Ao fim, o precedente revela uma diretriz interpretativa de especial relevância: a legislação locatícia não pode ser aplicada de maneira abstrata, isolada ou mecanizada, sem consideração pela realidade fática subjacente ao litígio. Tanto o locador quanto o locatário, ao buscarem a tutela de seus direitos, precisam compreender que os institutos previstos em lei – inclusive a purga da mora e o uso das garantias locatícias – devem ser interpretados à luz da finalidade que os justifica.
Fernanda Machado Melendez
Advogada Cível
