A popularização de plataformas como o Airbnb transformou a forma de utilizar e investir em imóveis, mas trouxe consigo uma questão que ainda gera controvérsia nos tribunais: um apartamento localizado em condomínio exclusivamente residencial pode ser oferecido para estadias de curta duração quando a convenção não proíbe expressamente essa prática? A resposta será uniformizada pelo Superior Tribunal de Justiça, que recentemente submeteu a matéria ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1.443).
O Tribunal irá definir se a simples previsão de “destinação residencial” na convenção é suficiente para impedir a locação por curtos períodos por meio de plataformas digitais. Até o julgamento foram suspensos, em todo o país, os processos que discutem essa mesma questão.
Embora à primeira vista a discussão pareça se resumir a decidir se o Airbnb pode ou não ser utilizado em condomínios residenciais, a questão é mais complexa. A própria legislação brasileira reconhece a possibilidade de locação por temporada, destinada à residência temporária do locatário e contratada por prazo de até 90 dias (art. 48 da Lei nº 8.245/1991). Além disso, o STJ já esclareceu que o simples fato de o imóvel ser anunciado em uma plataforma digital não define a natureza da relação: uma verdadeira locação por temporada também pode ser contratada por meio do Airbnb.
O problema surge quando a utilização do imóvel assume outras características, como alta rotatividade, estadias muito breves e frequentes, locação de quartos a pessoas sem vínculo entre si ou prestação de serviços semelhantes aos de hospedagem. Nessas situações, a exploração econômica pode deixar de representar simples uso residencial. Essa distinção ajuda a compreender por que a matéria chegou ao STJ.
Em maio deste ano, ao julgar o REsp 2.121.055/MG, a Segunda Seção decidiu que a exploração reiterada ou profissional de imóveis por contratos de curta estadia pode descaracterizar sua finalidade residencial. Segundo o Tribunal, se a utilização pretendida efetivamente altera a finalidade residencial, será necessária aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o art. 1.351 do Código Civil. Ao mesmo tempo, porém, o próprio julgamento ressalvou que a mera disponibilização do imóvel em plataforma digital não descaracteriza sua natureza residencial.
É justamente nessa fronteira que está uma das principais dificuldades: diferenciar uma locação temporária, permitida pela legislação, de uma forma de exploração do imóvel incompatível com a destinação estabelecida pelo condomínio.
De um lado, está o direito do proprietário de usar e obter rendimento de seu imóvel; de outro, estão as regras coletivamente estabelecidas pelo condomínio. Embora o STJ já tenha sinalizado recentemente uma interpretação mais restritiva, a afetação da matéria como repetitivo é particularmente importante porque transformará a solução dessa controvérsia em precedente qualificado, conferindo uniformidade às inúmeras disputas existentes no país.
O julgamento interessa não apenas a quem mora em condomínio, mas também a quem compra imóveis como investimento. Em cidades turísticas ou com grande circulação temporária de pessoas, como Florianópolis, Gramado, Rio de Janeiro e São Paulo, a possibilidade de obter renda com locações de curta duração pode fazer parte da própria avaliação econômica que antecede a compra.
Nesse cenário, localização, preço e potencial de valorização deixam de ser os únicos fatores relevantes. Para o investidor que pretende explorar o imóvel dessa forma, a análise da matrícula e do contrato de aquisição já não é suficiente: é fundamental conhecer também a convenção e o regimento interno do condomínio e, no caso de imóveis ainda em construção, o memorial de incorporação e a minuta da futura convenção. Uma restrição encontrada nesses documentos, ou mesmo uma cláusula aparentemente genérica sobre a destinação do empreendimento, pode interferir diretamente na forma de utilização do bem e, consequentemente, na rentabilidade projetada para o investimento.
A questão também merece atenção das incorporadoras, especialmente na estruturação de empreendimentos localizados em regiões turísticas ou com apelo de investimento, já que a redação da minuta de convenção é de sua responsabilidade (art. 32, “j”, da Lei nº 4.591/1964). Por isso, a possibilidade ou não de utilização das unidades para locações de curta duração deve ser considerada já na concepção jurídica do empreendimento.
O julgamento do Tema 1.443, portanto, vai muito além de definir se condomínios podem ou não restringir o uso do Airbnb. A decisão deverá estabelecer parâmetros para compatibilizar novas formas de exploração econômica dos imóveis com regras condominiais concebidas, muitas vezes, antes da expansão das plataformas digitais. Em um cenário no qual a forma de explorar o imóvel pode ser tão relevante quanto sua localização, as regras condominiais deixaram definitivamente de ser um documento a ser examinado apenas depois da compra.
Fernanda Machado Melendez
Advogada Cível
